L'immobilier luxembourgeois face à sa nouvelle réalité

00:00:03: Je suis Pierre Clément, je suis le fondateur et CEO de Nexia une agence immobilière spécialisée dans l'existent au Luxembourg.

00:00:24: On fait aujourd'hui partie des top five players de la place.

00:00:28: Mon nom est Charles Pletch, je suiveur responsable du retail banking chez

00:00:31: Spokés.

00:00:32: Je suis Max Idier, administrator délégué de CDCAL Group.

00:00:36: On est développeur et constructeur en même temps et je suis également président de la fédération des développeurs immobiliers

00:00:42: au Luxembourg.

00:00:44: Bonjour et bienvenue pour un nouvel épisode Evergreen Splashbook où aujourd'hui on va traiter d'un sujet un peu sensible à Luxembourg.

00:00:51: On va essayer de parler du marché immobilier, l'évolution de ce dernier Et de la situation actuelle, donc a priori selon les chiffres qu'on constate.

00:01:02: On peut dire que depuis twenty-vingt et un demi vingt deux ça s'est légèrement amélioré et on peut parler d'une stagnation.

00:01:10: j'aurais tendance à dire en twenty-vingt cinq quel est le ressenti de vous sur le terrain pour le marché immobilier ?

00:01:15: Est ce que vous pouvez nous donner une image ?

00:01:18: Sur le marché en tout cas de l'existent, il y a eu vraiment deux phases très différentes depuis une dizaine d'années.

00:01:26: Jusqu'au-deux-vingt-et-un, comme tu dis, il ya eu un marché qui était extrêmement porteur des Toba, une demande structurellement forte à une offre limitée et surtout au niveau de confiance extrêmement élevée.

00:01:44: donc les prix ont fortement augmenter de manière presque mécanique, je dirais.

00:01:50: Avec une période de year-end en balai on a eu des augmentations à plus de dix pour cent par an.

00:01:59: et puis la situation a complètement changé à partir de deux mille vingt-deux avec une situation de taux qui est complètement reconditionnée.

00:02:09: le marché Donc on est depuis de l'année d'une période de normalisation, cette période qui est passée par une période de correction.

00:02:17: La correction s'est passée sur l'années de lundi-dix-deux-trois au niveau des prix dans l'existence et en tout cas le segment des ventes... de bien existant.

00:02:30: Le marché s'est normalisé, je dirais depuis mi-débile-vingt-quatre et ça fait deux ans qu'on a des prix relativement stables et un marché qui a repris néanmoins en termes de volume à ce niveau corrigé.

00:02:42: Sur le marché du neuf la situation est encore un peu autre.

00:02:45: donc avant... ...deux mille vingt eaux on produisait trois mille vers quatre mille logements supplémentaires par année.

00:02:55: Il faut quand même souligner que pour supporter la croissance de la population Luxembourg, il nous faudrait plutôt sept mille cinq cents.

00:03:03: Et depuis la guerre en Ukraine qui a quand même lancé une inflation et une hausse des taux d'intérêt... La production des logements a chuté drastiquement.

00:03:16: donc Depuis de l'année, on a produit plutôt en dessous d'une mille unités par année.

00:03:23: Avec une fin de des mille cinq cent à un mille six cents l'an dernier.

00:03:26: donc on a quand même un Delta de trois milles unités per année qui sont produits moins qu'avant la crise.

00:03:35: Nous avons vu que avec le paquette tête qui a été lancée par le gouvernement on a eu une légère reprise.

00:03:42: mais vu que ce paquet je l'ai arrivé afin en juin, de l'Ordre.

00:03:49: Depuis lors on a revu une chute drastique de la production et on est aujourd'hui à un point mort, voire au point presque le plus bas depuis les deux mille vingt-eux.

00:04:01: Donc ça c'est sur les nouvelles constructions encore une fois pour rappel ?

00:04:05: C'était quoi le package qui avait été proposé?

00:04:07: juste pour un rappel bref ?

00:04:08: Ah c'était un package qui se composait des certaines mesures fiscales surtout donc une base, un registrement divisé par la moitié donc ce qui donne la moité des coûts ou le registrement.

00:04:23: On avait des incentives pour ramener du volume aussi dans l'existence comme par exemple le cas de Tau sur la plus évalue.

00:04:34: mais il faut dire que ces mesures ont surtout aidé l'existant.

00:04:41: Donc si on regarde les chiffres du ministère de finances, on voit que presque quatre-vingt-dix pour cent des aides en euros sont en été... sont liées à l'existence.

00:04:52: Il n'y a qu'une petite partie qui a été liée aux neufs mais le neuf qui contribue quand même à une production économique au Luxembourg.

00:05:00: donc ce n'est pas parce que la grand-mère vend un appartement au bailaire qu'elle a acheté il y a trente ans qu'on a créé un logement supplémentaire au LuxEMbourg.

00:05:10: Non, c'est vrai.

00:05:13: Les mesures, le paquet fiscal en effet a aidé le marché de l'existence.

00:05:19: C'est un marché qui est d'ailleurs toujours aidée par un certain nombre de mesures fiscales qui ont été enterrinées puisque le crédit d'impôt aujourd'hui était élevé de manière permanente à quarante mille euros par personne.

00:05:33: Donc ce qui fait que c'est quelque chose qui aide beaucoup notamment les primo-accédants à acheter un bien immobilier, qui souvent achète en fait dans l'existence.

00:05:43: Néanmoins, il y a quand même aussi d'autres mesures qui ont été mises en place pour soutenir le neuf.

00:05:47: Il y a eu un retour de l'amortissement accéléré à six pour cent qui avait été proposée pour les investisseurs dans le nef comme aussi un crédit d'impôt location qui s'appelait qui était de vingt-vingt euros par investisseur particulier.

00:06:07: Je pense qu'en effet, le neuf subit aussi beaucoup l'absence ou le retrait en tout cas des investisseurs notamment particuliers pour cette classe d'investissement.

00:06:20: Et moi un point que je voudrais lever aussi c'est qu'il y a une contrainte dont on parle peu mais qui est aussi mis à frein déjà dès twenty-vingt et un sur l'investissements dans le nef.

00:06:32: C'est la port minimum de vingt pour cent qui a été introduit et il faut en plus financer les frais accessoires en fonds propres, donc ce qui fait qu'en fait vous devez apporter pratiquement trente pour cent de fonds propre quand vous achetez un bien immobilier au Luxembourg.

00:06:49: Donc avec le niveau de prix existant

00:06:53: ça

00:06:54: va retirer du marché énormément dépargnant historique qui était probablement client bancaire classique avec un bon job, qu'avait une capacité d'épargne de mille, mille cinq cents, deux mille euros par mois et qui plutôt que les mettre dans des produits financiers, aller acheter un appartement financé par une banque à cent pour cent.

00:07:18: Aujourd'hui ces clients même s'ils le voulaient ne peuvent plus parce que cette barrière existe.

00:07:24: Et ça c'est quelque chose aussi énormément à mon avis freiner la construction de neuf puisque quand on regarde historiquement, je regarde les grandes résidences qui ont été créées à Luxembourg-Ville.

00:07:38: Une dans laquelle j'habite par exemple.

00:07:40: Soixante, soixante-dix pour cent des propriétaires sont en fait des investisseurs et particuliers.

00:07:46: Bon !

00:07:47: En fait qu'est ce qui a freiné donc l'aventure au fur et à mesure d'achèvement ?

00:07:52: C'est clairement la crise de confiance.

00:07:53: Donc en vain du... Il y a les taux qui ont augmenté, il y a eu des promoteurs qui ont eu des problèmes.

00:08:00: Il y à des garanties d'achèvement qui ont dû être effectivement pour presque la première fois au Luxembourg être vraiment utilisé.

00:08:08: et c'est à verrez que la garantie d'enchaînement elle s'appelle garantie de l'achèvement mais ce n'est pas vraiment un achèvement vraiment compris.

00:08:16: et en plus il ya les problèmes avec le coût du terrain donc grande crise de confiance des consommateurs, on le remarque chez nous.

00:08:26: Donc c'est surtout ça selon nous le problème en fait... On s'y concerne l'affondrement de ce marché VFA.

00:08:33: Donc avant on faisait par exemple pour donner un chiffre, vingt-cinq ans, trente pour cent de notre production sur les biens sur plan.

00:08:42: Actuellement il y a dix quinze pour cent donc pour dire effectivement l'impact tout ça.

00:08:49: Donc affectivement ces vingt pour cent Existe depuis un moment, pour les investisseurs.

00:08:55: Mais ce n'est pas seulement limité donc pour l'existence mais aussi pour le deuf et aussi pour l''existence.

00:09:03: Donc je ne sais pas vraiment persuader que c'est ça la principale frère.

00:09:06: Pour moi, la principales frères c'était le manque de confiance des gens qui ont peur effectivement de se lancer dans une aventure sans fin avec un promoteur qui n'ait plus peur à chever finalement de bien.

00:09:17: C'est surtout cela selon moi ou là où le bain blesse.

00:09:20: Il y a effectivement une crise de confiance et nous en tant que développeurs, nous sommes conscients de cette crise.

00:09:27: C'est pour ça qu'on a lancé en interne chez nous certaines mesures.

00:09:32: Essayez de donner un peu plus confiance et du confort aux accueillers potentiels.

00:09:36: Donc on a par exemple lancé un site web charte.lu qui reprend une charte à laquelle les développeurs peuvent adhérer, donc il y a aussi entre autres des banques qui supportent cette charte.

00:09:51: je pense quand même là.

00:09:53: Je choquais aller en lien vers la charte sur le site web avec laquelle on veut établir plus transparence, plus sécurité pour les accueilleurs.

00:10:02: Pour y arriver à rétablir la confiance.

00:10:05: mais on est aussi d'avis qu'il faut adapter les articles dans le Code civil qui concerne l'AVFA et la situation comme elle est aujourd'hui.

00:10:15: donc ces articles ils datent quand même de quelques décennies.

00:10:18: donc je peux aussi confirmer que la ministre de la Justice a lancé des consultations pour proposer prochainement une mise à jour potentielle de ces articles, donc nous en supportons aussi une assurance sessinale obligatoire pour donner de la confiance aux gens qui seraient inscrits dans le Code civil.

00:10:40: Mais il faut aussi régler la faillite potentielle d'un développeur parce qu'aujourd'hui c'est un développeurs tombant faillites et ceux qui ont acheté Elles deviennent copropriétaires en indivision d'un projet non HV, ce qui pose effectivement un grand problème aux particuliers qui ont acheté dans un tel projet.

00:11:04: Donc ce que nous on veut à court terme établir c'est avec chaque point de vue donc de la confiance je peux rappeler aussi de vérifier chez qui vous achetez, caler la qualité du projet pour éviter toutes mauvaises surprises en cours de route ?

00:11:22: En tant qu'externe je ne suis pas... ce n'est pas mon métier l'immobilier d'entendre que c'est une crise de confiance.

00:11:27: J'aurais tendance à dire que c''était une crise d'abordabilité.

00:11:30: non ?

00:11:30: Parce-que les prix comme Pierre le disait, les prix ont augmenté de façon impressionnante quand les taux étaient très bas et puis les salaires n'ont pas suivi.

00:11:41: donc

00:11:43: Là, je peux clairement confirmer parce qu'effectivement les prix étaient dopés par des taux très bas.

00:11:49: Je peux de nouveau donner un exemple.

00:11:51: Par exemple, si au début XXI, on avait un budget de trois mille euros à disposition et on faisait un financement sur trente ans... Donc avec ces trois milles euros et un taux d'un vingt-huit cent, ça c'était le taux à l'époque tout fixe, trente temps, si j'en s'imagine, on pouvait emprunter huit cent cinquante mille euro.

00:12:09: Maintenant Avec le même budget, trois mille euros on peut imprimer cinq cents, soixante-dix mille euro.

00:12:16: Donc une différence de deux cent quatre vingt milles euros.

00:12:19: donc c'est énorme et ça explique aussi effectivement que les gens ne peuvent plus se permettre de suivre ces prix là qui sont actuellement sur le marché.

00:12:29: Et ça c'était le principal problème actuellement certainement.

00:12:33: C'est vrai le rappeler ?

00:12:34: Le pouvoir d'achat immobilier qui a énormément baissé.

00:12:38: Et donc ce dont on parle ici, c'est une baisse de plus de vingt-cinq pour cent de la capacité d'achat des particuliers.

00:12:46: Donc c'es ça qui est évidemment et le premier frein à la... à l'achat et aussi à l''achat dans la VFA de logement pour les particuliers.

00:13:01: En plus, vous avez des opérations qui sont extrêmement coûteuses aujourd'hui quand vous faites un crédit pont pour acheter un nouveau bien œuvre de plus grande taille par exemple.

00:13:13: Et donc c'est des opération qui sont beaucoup plus difficilement supportables qu'elles n'étaient auparavant.

00:13:18: En fait on est passé d'un marché

00:13:22: simple,

00:13:24: avec beaucoup d'acteurs dont tout notre entourage qui il y a dix ans en fait ont fait de superbes opérations immobilières même sans le vouloir.

00:13:35: Ils ont souvent acheté un premier appartement qu'ils ont vendu plus cher qu'il ne pensait et ils ont reçu une nouvelle maison ou un nouvel appartements qui valaient encore plus cher que quand ils l'ont acheté sur plan.

00:13:47: Donc ça, c'était vraiment évidemment un contexte qui était très bénéfique et tout ça a donné une confiance extrêmement élevée peut-être aveugle d'ailleurs.

00:13:57: Et aujourd'hui depuis l'année de l'an dernier on se retrouve en fait dans une situation qui est inverse et aussi avec des gens dans nos entourages qui ont eux malheureusement je veux dire souffert de cette situation.

00:14:11: Potentiellement, on vendu leur appartement moins cher qu'ils ne pensaient et ont acheté un bien surplan qui vaut en tout cas pas plus que ils ne l'ont achetée.

00:14:20: Donc c'est évidemment ça aussi qui fait que les gens ont une appréhension bien plus importante quand ils vont dans la chaine immobilier.

00:14:29: Heureusement, l'achat immobilier reste un objectif primaire surtout quand c'est son logement.

00:14:36: Donc on veut tous avoir un toit qui nous appartient et donc ce n'est ça qui croit.

00:14:41: Conduit néanmoins le marché à être relativement résilient ?

00:14:46: C'est un facteur important préfinancement d'un bien existant qu'on veut vendre en entendant que l'autre bien soit terminé respectivement ou aussi en fait donc qu'on doit passer à l'acte et payer le prix d'acquisition.

00:15:00: Et effectivement, à l époque c'était assez rapide, on faisait en plus une plus-volue.

00:15:05: actuellement dans les plans financement, on remarque que c'est une grande inconnue.

00:15:08: Donc nous, en tant que banque, on est aussi beaucoup plus prudent sur ce sujet.

00:15:12: Donc on dit effectivement le prix auquel les clients s'attendent à ce que c'est vraiment le prix du marché actuel.

00:15:19: Et ça, en fait... On a vécu beaucoup d'aventures dans le sens où le bien n'est pas parti aux prix et après, le plan de financement initial qu'on avait mis en place ne tenait plus la route.

00:15:32: donc c'était aussi quelque part qui rend la chose encore plus compliquée de financer un bien.

00:15:37: actuellement

00:15:38: On sait quand même un peu la discussion pour tout ce qu'est VFA.

00:15:43: Donc, avant le surplan puisque l'accession vous connaissez vos causes pour la VFA il faut quand même dire que les coûts de construction ils ont énormément augmenté depuis... ... twenty-un à deux mille vingt-deux donc on parle quand même d'une bonne trentaine de pourcent sur les terres premières.

00:16:00: On a eu des indexations sur salaires qui représentent plus de sept pour cent d'augmentation.

00:16:06: On a des normes qui sont imposées par le législateur, pour certains cas imposés par les néo-européennes, qui augmentent les prix de revenus également.

00:16:21: Mais en même temps il faut aussi dire que les prix nominales pour le neuf n'ont pas augmenté, tandis qu'on a eu cesse pour cent d'augmentation sur les salaires.

00:16:34: Une question que nous en posons souvent, c'est pourquoi on n'a pas plus de support du niveau banque et régulateur pour le modèle Suisse.

00:16:42: En Suisse vous financez votre terrain sur trente ans.

00:16:46: en boulettes donc vous ne payez que l'intérêt.

00:16:48: Au Luxembourg chacun doit avoir repéré tous son bien immobilier dans lequel il habite avant qu'il part en retraites.

00:16:57: Oui, boulette ça veut dire qu'on paye des intérêts sur un certain montant et c'est aussi un coût.

00:17:02: Donc ce n'est pas gratuit.

00:17:04: donc effectivement on pourrait peut-être aller dans le sens mais au bout du compte c'était quand même s'arranger pour le budget mensuel du client quand même la donne aussi.

00:17:18: Je ne sais pas si vraiment ça pourrait être la solution de faire des financements infinis comme on les appelle aussi pour l'étherain.

00:17:27: Mais les terrains, c'est aussi un sujet.

00:17:29: pris des terrains.

00:17:31: Qu'en est-il des prix du terrain ?

00:17:32: Donc en fait si on observe un peu le marché ils n'ont pas vraiment beaucoup bougé.

00:17:37: les prix de terrain donc là aussi c'était quand même une partie importante du coût d'allongement.

00:17:46: C'est la variable justement.

00:17:47: il faut être quand même très clair.

00:17:49: Il y a des contraintes qui sont incompressibles et Mac l'a bien dit.

00:17:54: En effet, je pense que la situation d'un promoteur aujourd'hui n'est pas évidente.

00:18:01: C'est leur objectif de produire du logement acquis des terrains à un moment où tout le monde aussi se battait pour les avoir donc payé cher.

00:18:09: Et en plus, le coût de construction est bien plus élevé qu'il n'était auparavant.

00:18:13: Des mesures énergétiques qui sont certes bénéfiques pour le long terme pour le parc immobilier mais néanmoins... qui font que le coût de construction est encore plus élevé.

00:18:25: Et donc, les projets en tout cas en cours et au stock.

00:18:29: c'est le sujet du prix difficilement... modifiable ou en tout cas assez certaines limites.

00:18:38: Demain dans un marché différent, ou restructuré... Oui là le prix du terrain à mon avis est bien moindre que ce qu'il était en year-end

00:18:52: de l'année.

00:18:52: On a tous un problème je crois à Luxembourg c'est que les développements du pays il est intrinsèquement liés au logement abordable.

00:19:00: si on entend un peu tous les chefs d'entreprise Le principal problème, c'est d'attirer des gens.

00:19:05: Et les gens, malgré Léo Salaire, ils sont rétissants à venir à Luxembourg parce que les logements sont assez chers.

00:19:14: Donc est-ce qu'il y a peut être aussi d'autres discrépances dans le marché immobilier ?

00:19:21: Une changement de demande ?

00:19:22: Est ce qu'y a plus d'employés nomades qui viennent juste pour deux ou trois années et ce qui explique que le marché locatif se porte mieux ?

00:19:30: ou est-ce que c'est pas quelque chose que vous observez ?

00:19:34: On va pas résoudre la crise actuelle avec le logement abordable.

00:19:39: C'est que certaines gens souhaiteraient, mais si on reste réaliste ce n'est plus la solution magique à tous les problèmes du logement.

00:19:49: Effectivement on a eu une déficience au Luxembourg En partie, c'est bien que l'État investit dans le logement affordable qu'il met plus de logements à disponibilité.

00:20:04: des gens qui ont certains salaires mais même avec des salaires quand-même assez... Bien vous pouvez faire accès au logement portable.

00:20:12: Mais la crise elle se résoudra par le volume de production et du logement global.

00:20:19: ce n'est pas parce qu'on le construit maintenant Ça te sent au lieu de trois cent cinquante, logement abordable quand on résout la crise.

00:20:25: Il nous faut plus de sept mille logements par année pour sortir de la crise et ce n'est pas irréaliste qu'on construira maintenant sept milles logement abordables par année surtout avec les contraintes budgetaires qu'en a. On veut quand même rester proche des trente pourcent d'endettement étatique.

00:20:45: On veux regarder notre triple A. Donc il

00:20:52: faut

00:20:53: trouver d'autres solutions que de miser tout sur du logement abordable.

00:20:58: Je pense que vous l'avez dit tout à l'heure, à l époque Amit en faisait déjà un gain.

00:21:02: tant qu'on attendait.

00:21:03: donc à Amit on peut dire Time was your friend.

00:21:08: Et là maintenant, le coup d'emprunt il est plus cher.

00:21:11: les terrains on ne sait pas quel est l'évolution la mise en place.

00:21:16: L'allongement ça met beaucoup plus de temps aussi.

00:21:18: Est-ce qu'il ne faudrait pas accélérer du moment de la décision et de la charge jusqu'à la mise à disposition ?

00:21:25: Est ce que vous voyez des dépistes pour rendre ça plus fluide, plus agréable pour l'acheteur et est-ce que ça aurait un impact sur le marché ?

00:21:33: Je me mets juste du côté de l'acheteur, de la demande.

00:21:38: L'acheter lui ce qu'il voudrait à ce qui l'adorerait c'est d'avoir un bien qui est fini ou pratiquement fini et dans lequel il va pouvoir emménager dans les six mois.

00:21:48: Lâche-teurs ce qu''ils veulent c'était pouvoir se projeter facilement et diminuer son risque.

00:21:55: donc évidemment s'y avait une solution pour que Il y a des logements neufs qui sortent et qui soient directement disponibles sans avoir à attendre trente mois, comme c'est le cas dans une VFA classique.

00:22:09: C'est un sujet que ça serait très intéressant.

00:22:12: Malheureusement... tellement de contraintes dans ce sujet du logement, de contrainte derrière que je crois qu'on peut en parler ici dans une banque.

00:22:22: Je ne suis pas sûr que les banques peuvent aujourd'hui financer à blanc de la construction pour un promoteur ou en tout cas le coût serait énorme par rapport au capitaux que ça nécessite de mobiliser au niveau de la banque et donc ça rendrait en fait le produit encore plus cher.

00:22:39: Donc on est vraiment pris dans une situation qui n'est solutionnable facilement.

00:22:45: En tant que développeur, je te rejoins.

00:22:48: pour nous le meilleur projet c'est un projet qui est rapide ou... à les infrastructures qui sont développées rapidement, où il y a le plan d'aménagement qui est développé rapidement et où on vend rapidement ou on construit rapidement de bonne qualité.

00:23:02: On a par après des accueilleurs qui sont contents aussi.

00:23:05: pour les développeurs c'est ce qu'il faut aujourd'hui.

00:23:09: la problématique c'était effectivement le lancement de la construction.

00:23:13: Si vous avez acheté un terrain X, même s'il était peut-être dix pour cent trop cher.

00:23:20: Si vous devez lancer la construction, bah vous mettez encore une fois trois fois ou deux fois le montant que vous avez déjà investi à risque.

00:23:29: si vous ne vendez rien donc au lieu d'avoir investi sans et d'être avoir son à risque bah vous rajoutez encore une foi de cent aux trois cents pour la construction et vous ne savez pas si Vous allez vendre ou non ?

00:23:41: Donc les développeurs au Luxembourg, ils ont quelques milliers d'unités qui seraient prêts à être lancés dans la construction disponible.

00:23:50: Mais il n'y a personne qui lance un projet sans prévente s'il n'a pas un financement derrière.

00:23:56: Il y en a certains que peuvent permettre qu'ils lancent effectivement des projets et qu'il termine donc les maisons ou les appartements et quiconque les vente.

00:24:05: on observe ça dans nos dossiers.

00:24:07: Mais bon, il n'y a pas tous les promoteurs qui peuvent se permettre de pouvoir préfinancer des grands projets et ensuite de les vendre lorsqu'ils sont achevés.

00:24:17: Donc ça marche donc... De nouveau oui !

00:24:21: Là les gens sont plus à l'aise parce qu'ils voient ce qu'il peut acheter.

00:24:26: Il n' y a pas cette inconnue du vent dans le futur état d'achèvement.

00:24:32: Aujourd'hui, il y a surtout un problème à part de confiance dont on a déjà parlé.

00:24:37: Mais si on regarde un peu plus techniquement... Plus financière, il ya un problème de volume de financement qui est disponible pour créer du logement.

00:24:48: Donc au Luxembourg, on a aussi mis, on l'a déjà parlé des logements redables aussi.

00:24:52: mais on avait mis beaucoup sur du primo acquéreur et sur ce qu'on appelle en luxembourgeois le Mittelstand s'est acheté un appartement supplémentaire pour le mettre en location et louer à quelqu'un.

00:25:05: Aujourd'hui, les primo-accueureurs c'est quand même... à nombre limité, donc ce ne sont pas non plus les primaires erreurs qui vont sauver le marché du Luxembourgeois.

00:25:18: Ce qu'il manque complètement si on le compare à l'étranger, ce sont des investisseurs institutionnels ou professionnels qui achètent un grand volume d'élogement et qui peuvent être un pilier supplémentaire sur le marché.

00:25:32: Si vous regardez par exemple les pays américains du Nord où vous avez des rates, Il y a des fonds de casse de pension, par exemple qui investissent beaucoup dans l'immobilier résidentiel.

00:25:47: Dans d'autres pays vous avez des grosses sociétés cotées comme par exemple en Allemagne, à Vonovia qui est quand même pour une vingtaine de milliards d'immobiliers.

00:25:58: Vous avez dans d'autre pays, vous avez d'investissement qui donne quand même une liquidité et un volume de base sur le marché immobilier, groupe d'investisseurs qui est complètement absent aujourd'hui du Luxembourg.

00:26:13: J'ai vu sur LinkedIn quelqu'un de relativement influent qui disait que en fait si je dois acheter un investissement et s'il me demande dix-sept pour cent et sept pour cent de frais je le ferais pas.

00:26:25: donc il faisait évidemment allusion à la TVA et au droit d'enregistrement.

00:26:29: Est-ce que ça ne serait pas un levier pour un peu ajuster ça, si on veut vraiment être honnête pour augmenter de nouveau la demande ?

00:26:39: Je pense que tout incitant fiscal qui permet d'avoir un prix final et plus bas va remettre des investisseurs, des particuliers dans le marché.

00:26:59: Ça, c'est évident.

00:27:01: Mais si vous pensez que le prix est potentiellement un peu haut et qu'il y a des incertitudes, ben... Vous n'y engagez pas !

00:27:12: Donc, c''est sûr que quand il y en a un citant, on l'a vu quand il ya eu le paquet de mesures ça a quand même redeveloppé les ventes.

00:27:20: Quand on regarde les chiffres officiels sur le deuxième trimestre de l'année, ce qui était acté signé avant le thème de juin mais actée avant le trente septembre pouvait bénéficier de ces aides.

00:27:33: On a vu à peu près un doublement la volumétrie en VFAD.

00:27:38: donc.

00:27:38: néanmoins ça ramène toujours une partie des investisseurs cette fois-ci particuliers parce qu'il n'y avait pas d'aide pour les personnes morales.

00:27:47: En effet population qui est en attente d'une aide pour investir.

00:27:53: et je suis persuadé que aujourd'hui les investisseurs, en tout cas tous ceux à qui moi je parle des particuliers attendent.

00:28:01: le nouveau paquet de mesures.

00:28:03: et là il ne bouge pas.

00:28:04: Il se dit je vais pas acheter alors que dans deux mois probablement, il va y avoir un amortissement accéléré ou une autre mesure qui va permettre de réduire leur coût.

00:28:16: Les gens sont opportunistes.

00:28:19: donc en effet ça crée un frein.

00:28:21: donc soit... Je pense qu'il faudrait d'ailleurs potentiellement relancer des aides mais qui sont aussi plus stables dans la durée pour ramener de manière un peu plus pérenne ces investisseurs.

00:28:33: Et je crois qu'il vaut mieux encaisser un petit moins de TVA, un peu moins de frais dans le gestrement mais en encaisser quand même plutôt que d'en avoir aucune vente.

00:28:42: Il faut effectivement pas oublier s'il n'y a pas de construction.

00:28:46: et si il n' y a pas des ventes vous pouvez bien... Il faut avoir des sept pour cent de TVA en taux applicables, mais si la base sur laquelle on l'applique est zéro euro fois dix-sept pour cent TVA ça donne zéro euros.

00:28:59: Donc moi tant qu'entrepreneur j'aurais préférence à toucher huit pour cent sur un milliard que dix sept pour cents sur rien.

00:29:07: Et en plus il faut aussi entretenir le know how donc le savoir en construction qu'on a parce que là aussi on a les problèmes parce qu'il y a beaucoup.

00:29:16: Ce sera proche de l'âge de la retraite, non ?

00:29:19: On aura un problème de main-d'œuvre qualifié aussi.

00:29:22: On a déjà le problème aujourd'hui si on regarde les chiffres du SATEC, on a plus de quatre mille huit cent emplois qui ont disparu dans le secteur de la construction depuis deux mille vingt-deux.

00:29:33: Quatre mille et huit cents emploi c'est vingt fois le plan social duquel on parlait d'Amazone et qui a rempli des journaux pendant deux semaines.

00:29:45: Donc ici, silencieusement il y a eu ce montant d'emplois qui ont disparu et qui manquent aussi à l'économie luxembourgeoise.

00:29:58: Il faut quand même être conscient que pour ramener ces gens-là dans l'emploi où ça va faire de nouveau dans le secteur, ça va prendre un certain temps.

00:30:12: donc même s'il aurait assez Et d'acquérir, on aura du mal à ré-atteindre les volumes de logements qu'on a produits avant le

00:30:25: début de l'année.

00:30:25: Pour ces gens qui sont en train de réfléchir pour acquérir un bien au marché secondaire ou une oeuf où c'est monté un dossier auprès d'une banque, quelles sont selon vous les aspects à considérer ?

00:30:37: Je ne sais pas si tout le monde pourrait mettre en avant le plus important point pour... quand il y a une réflexion à l'acquisition d'Abiens.

00:30:52: Quels sont les facteurs primordiaux qu'il faut se mettre en tête ?

00:30:56: Je pense que la bonne nouvelle dans ce marché, c'est qu'ils est un peu moins fou et donc on a plus le temps de réfléchir quand on achète un bien immobilier !

00:31:07: Et donc on a souvent plus de temps pour faire plus de visites, plus de time pour négocier potentiellement.

00:31:16: En tout cas je pense que ce qui est important aujourd'hui dans son achat c'est d'être rationnel que ce soit d'ailleurs dans la VFA, qu'il ne faut pas louper les éléments essentiels quand on achète un bien.

00:31:29: Aujourd'hui c'est très important d'avoir un bien qui comporte un appartement, qui va avoir un extérieur et un garage.

00:31:39: La localisation est importante si ces critères essentielles ne sont pas là.

00:31:44: en tout cas le prix doit être en conséquence.

00:31:47: Et je pense aujourd'hui de ce point là, le marché est beaucoup plus simple puisqu'on voit des différenciations de prix entre typologies du bien qui sont très différentes.

00:31:57: La bonne nouvelle, c'est que nous on voit ce qui se vend bien les appartements récents et très récents.

00:32:06: Et là on a même une résilience de prix qu'a été nettement plus forte sur les biens anciens.

00:32:12: la performance énergétique est un critère clé.

00:32:16: l'absence de travaux à prévoir dans quelques années est un élément très important.

00:32:23: Les gens veulent de la prévisibilité.

00:32:24: donc moi mon conseil évidemment pour les gens qui achètent sur le marché secondaire, c'est de s'assurer la qualité du bien des éléments intrinsèques et puis évidemment d'avoir d'obtenir toute la documentation liée à l'état de celui-ci qu'on peut rep... qu'on peut voir dans le PV des âgés.

00:32:45: Agé ordinaire, agé extraordinaire, tout bon agent immobilier doit vous fournir l'historique sur au moins trois ans.

00:32:52: et puis de la même manière il ne faut pas hésiter quand vous achetez une maison encore plus celle qui décécitrait des travaux ou celles qui auraient quelques points de fragilité visuelle de faire revenir un expert avec vous pour s'assurer que l'état du bien est bon et qu'il ne va pas nécessiter de travaux importants dans les prochaines années.

00:33:16: Donc, la bonne nouvelle c'est que le marché est quand même moins tendu et donc de ce fait-là on a le temps en tout cas de bien qualifier son achat.

00:33:29: Peut être une question un peu méchante parce que tu es dans une position un peu bizarre avec NXVIA.

00:33:36: Les prix affichés ?

00:33:38: Est-ce que tu as un ordre d'idée des grandeurs où c'est négociable entre vendeur et acquéreur, ou est ce qu'tu vois la plus de flexibilité que ce n'était le cas avant ?

00:33:50: Alors il y a beaucoup plus de flexibility aujourd'hui.

00:33:54: De manière tout à fait honnête par rapport aux années jusqu'en twenty-un Je rappelle l'effet.

00:34:00: nous quand on vendait jusqu'à en deux mille vingt-uns On s'est toujours efforcé chez Nexia de mettre un prix qui... coller à la réalité ou un prix correct, ils nous arrivaient régulièrement de vendre au-dessus du prix affiché en raison de la demande extrêmement forte.

00:34:20: C'est aujourd'hui quelque chose qui arrive plus ou pratiquement plus et néanmoins en pressant le bien correctement on a de la négose mais qui est limitée.

00:34:32: donc chez nous elle est limitées plus importante sur des maisons, et notamment les maisons sur lesquelles il y a de la rénovation.

00:34:38: Et là on peut arriver jusqu'à des dix pour cent de négociations ça peut arriver.

00:34:45: Néanmoins je dirais que une égaux classique c'est plutôt entre deux et cinq pour cent du prix affichée.

00:34:55: Et dans la VFR, pense-tu qu'il faut vraiment faire attention à ce qui vaut mieux commencer de zéro ou peut être opportuniste et regarder quelque chose qui est déjà en phase de construction ?

00:35:04: Je pense si vous avez aussi considéré la décision d'acheter un bien en VFR il ne faut pas attendre une baisse de prix qui va probablement jamais arriver.

00:35:15: C'est comme chez les actions où on attend toujours le meilleur moment pour acheter, pour vendre qui n'existe pas vraiment.

00:35:22: Donc il ne faut pas attendre une basse de prix.

00:35:27: mais il faut surtout bien analyser la qualité du bien qu'on achète et il faut bien analysé qui construit le bien.

00:35:36: Il faut bien analysez la solidité des développeurs chez lequel On achète.

00:35:41: Si on considère ces trois points là, je pense que ceux-là sont plus importants qu'eux de se mentir soi même et en achetant pour un prix qu'on trouve qu'en pensent le plus bas possible.

00:35:56: parce qu'il faut quand même aussi poser des questions.

00:35:58: si vous avez un développeur qui vous donne une remise de vingt pour cent sur votre bien.

00:36:04: Et comment fait ça justement?

00:36:06: regarder la solidité d'un développeurs maintenant pour nos écouteurs ?

00:36:12: Je pense qu'une fois votre banquier, il fera son analyse aujourd'hui du développeur.

00:36:18: Après il y a le registre de commerce qui est publiquement disponible pour tout le monde.

00:36:24: donc vous pouvez... aller voir un peu ce qui est publié, sinon il faut demander à votre éphidicère, une collègue qui peut être avocat ou autre et qui est habituée à faire ses analyses.

00:36:42: Nous on n'a pas l'impression qu'on l'avait au moins avant en deux mille vingt-deux et que certaines personnes s'intéressaient plus à leur catalogue si elles achetaient une voiture, qu'au cahier des churches.

00:36:56: ils achetaaient un bien immobilier qui vaut quand même dix fin de trente fois le montant d'une voiture.

00:37:06: Il faut quand même pas oublier la décision d'investissement la plus majeure ou la plus importante de toutes leurs filles.

00:37:17: C'est un fait.

00:37:18: Rien à lasser au hasard, donc nous on dit toujours avant de se lancer sur le marché, venez voir le banquier déjà pour voir votre capsaise d'empras, pour connaître votre budget et aussi qu'en être un peu tout ce qui s'épanne sur le marcher parce que les gens ne connaissent pas droit d'enregistrement, je sais pas la TVA tout réduit, toutes ces choses là faut quand même qu'on leur explique.

00:37:41: et déjà quand on met une première esquisse c'était un plan de financement et aussi effectivement si on achète un futur état d'achèvement.

00:37:49: Cahier des charges, ça c'est un élément très important qui peut aller de deux pages à vingt pages ou trente pages.

00:37:56: Donc il y a beaucoup de choses qui sont inscrites et les gens ne comprennent pas.

00:37:59: Il y a quand même le concélogement qu'il y a l'habitude de lire donc un Cahiers Des Charges.

00:38:04: Je peux dire où il y en a encore des coups qui se sont crachés quelque part dans la Cahiere des charges.

00:38:09: Vous pouvez faire attention !

00:38:10: Et c'a un grand impact d'après pour le plan de financement effectivement si on bout du projet que l'on arrive aussi à tout boucler.

00:38:18: Donc ça, c'est très important.

00:38:21: Donc déjà au fait de voir ce qu'est-ce que je peux me permettre ensuite pour observer le marché ?

00:38:26: Il y a beaucoup d'outils ou des possibilités de le faire, de voir un peu où je peut me permettre d'acheter quelque chose.

00:38:32: On n'a plus le temps actuellement.

00:38:33: C'est vrai surtout si on n'en a pas fait un préfinancement.

00:38:37: Ça, c est le plus facile.

00:38:38: Un préfinanciement, ça rend encore affectif auquel on a déjà dit le sujet un peu plus compliqué.

00:38:43: mais quand même.

00:38:44: donc je dirais affectivement rassonnez vous bien Aussi sur quel taux prendre, parce que ça aussi c'est très important surtout dans cette situation où on est actuellement avec quand même l'augmentation de taux qu'ils ont déjà pressé dans les taux fixes mais aussi à ce point je prends tant variable tout fixe et effectivement se renseigner sur le promoteur ou le constructeur.

00:39:06: C'est au Luxembourg quand même possible si un petit pays en arrive quand même avoir ces informations là.

00:39:12: Donc effectivement, les gens se renseignent souvent plus sur leur voiture que sur effectivement un promoteur.

00:39:18: et puis garantie d'achèvement si on a qui a émis la garantie de l'achèvement.

00:39:22: Ça aussi c'est un élément important.

00:39:24: il y a différentes acteurs.

00:39:26: Les banques classiques font une analyse du dossier, du promoteur de la solvabilité.

00:39:31: C'est déjà un élément qui peut rassurer les gens.

00:39:38: s'il y a une banque établie qui a aimé l'agentie d'achèvement et le promoteur a été analyser des bouts de toncombre.

00:39:47: Est-ce que la banque refuse aussi des dossiers de financement, même si le client ait un capacité de se le permettre financièrement ?

00:39:55: Disant qu'il... La banque dit c'est pas la juste valeur selon ce qu'on calcule.

00:40:01: Tu veux dire pour les prix du financement par exemple on a bien quand on veut vendre et acheter à nouveau.

00:40:07: Parfois On ne le refuse pas carrément, mais on dit une vente aux prix halables.

00:40:12: Donc d'abord la vente du bien et ensuite on rejoint ton projet.

00:40:17: donc on refuse parfois des prix financements.

00:40:19: On n'est pas d'accord sur la valeur ça arrive ?

00:40:22: Oui et nous on le voit aussi en effet que la valeur qui est reprise par la banque n'ait pas forcément celle à laquelle l'estimation est faite.

00:40:33: et donc ça se donne une correction où il faut.

00:40:37: La banque demande alors qu'il y a un apport en fond propre qui se fasse pour combler cet écart-là.

00:40:43: Donc évidemment, là ça bloque !

00:40:45: Pour pas mal de dossiers, ça ne passe plus... ce qu'on appelle communément dans le marché du home sizing, donc quand on achète un bien plus grand c'est pareil avec le crédit pont.

00:40:55: Vendre... se mettre en loc pour attendre son nouveau bien en construction vendu par un promoteur.

00:41:02: vous imaginez un peu la démarche que c'était, c'ait quand même compliqué.

00:41:07: Donc c'es vrai qu'avant le marché était complètement facilité avec des taux à un vingt-cinq pour cent.

00:41:13: Le crédit pour on ne s'acoutait pratiquement rien.

00:41:15: En plus les intérêts sont toujours intégralement déductibles, mais ça coûtait vraiment zéro.

00:41:20: C'était peanuts quoi !

00:41:21: Donc les gens y allaient sans aucun problème... Les banques avaient confiance aussi dans le marché, les prix ne faisaient qu'augmenter.

00:41:29: et c'est vrai que Un tel retournement en fait des conditions de taux a complètement changé la donne et le marché immobilier, que ce soit d'ailleurs à Luxembourg ou dans d'autres grandes capitales européennes.

00:41:49: à considérer probablement que des taux à un demi pour cent, c'était la normalité et le pricing de l'ensemble des biens devait se faire avec des tauts à un ennemi.

00:42:00: Ce qui est faux !

00:42:01: La correction s'est faite déjà sur l'existence d'une correction plus importante.

00:42:09: que dans le neuf, même s'il y a déjà eu aussi une correction dans les chiffres de vente de neufs mais qui comblent même pas le différentiel de capacité d'achat lié au taux.

00:42:22: Donc on est à mon avis arrivé à la limite haute des prix.

00:42:30: On y était déjà arrivé en fait, en twenty-un, deux mille vingt-deux et la correction qui s'est faite est exclusivement liée au taux.

00:42:38: Et heureusement on a néanmoins je crois un pays quand même très stable avec des gens aux revenus et qui permet néanmoins à ce que des transactions se fassent.

00:42:53: Alors j'aimerais aussi pour le pays qu'elles se fasses, qu'il y ait beaucoup plus de transactions qui se fasse dans le neuf pour qu'on contribue à l'effort du logement du pays parce que finalement le problème du logement c'est pas pour les gens comme nous autour de la table qui ont souvent acquis leur relogement il ya dix ans.

00:43:11: on a un coût du logment qui est relativement raisonnable par rapport à nos situations de jobs d'aujourd'hui.

00:43:19: Mais, par contre le jeune qui arrive aujourd'hui à Luxembourg ou même qu'il y a trente ans et qui gagne quatre vingt mille euros brut il peut difficilement se loger très correctement, ou en tout cas le logement qu'il a n'est plus attractif par rapport aux autres endroits d'ailleurs où il peut avoir un job.

00:43:37: On lui propose un job puisque les gens qui viennent à Luxembourg c'est des gens mobiles et qui souvent ont le choix de venir à Luxembourg mais aussi d'aller à Londres, d'aler à Francfort, d''aller à Paris... Et si le logement est encore pas plus avantageux ou plus inaccessible que dans ces villes-là bah le choix va peut être se déporter sur une autre ville.

00:43:57: Ce qui me manque quand même toujours dans cette discussion du prix, c'est qu'on oublie que il y a deux variables qui définissent le prix final d'un logement.

00:44:04: C'est une fois l'euro par mètres carré et campé sur lequel tout le monde se penche toujours.

00:44:10: Il y aussi encore la variable taille de logements donc les mètres carrés sur lesquels ce euro par mètre carré est appliqué.

00:44:17: si on compare le prix euro parmètre-carré avec toute la capitale européenne Pour des quartiers similaires qu'on trouve au Luxembourg, on n'est pas si élevés que ça.

00:44:30: Après, si on compare la taille d'élogement, on est très élevé.

00:44:33: donc on s'est créée aussi aux Luxemburg quand même une attente... spécifique à la taille du logement où une chambre doit avoir au moins de six, mieux dix-huit et encore mieux vingt mètres carrés.

00:44:45: Il faut avoir des livings de cinquante mètres carré.

00:44:48: si vous allez voir dans d'autres capitales européennes on a beaucoup plus d'offre avec des appartements ou des logements qui ont une taille qui est quand même bien inférieure ce qu'on propose ici aux Luxembourg.

00:45:03: Alors on a au Luxembourg, un élément un peu externe sont les densités de logement qui sont inscrits dans le piaget et qui nous imposent certaines tailles de l'orgement.

00:45:15: Donc parfois la développeur n'a pas d'autre choix que de créer des grands logements s'il veut Utiliser ou maximiser, utiliser le potentiel constructible.

00:45:24: Mais il ne faut pas se mentir.

00:45:28: donc si on veut cinq chambres et un living de cent mètres carrés, n'importe si le prix par mètre carré sera onze mille au douze mille euros le mète carré en quartier résidential Luxembourg-Ville l'appartement sera cher.

00:45:45: Oui, et ça c'est un constat que je vois évidemment.

00:45:50: Franchement le nombre de studios qu'on peut faire par exemple dans une nouvelle résidence est toujours très restreint.

00:45:56: Et il est vrai que pour accueillir la jeune population active Carie-Veux Luxembourg Je pense beaucoup préférer pouvoir louer un petit studio à un prix raisonnable plutôt que de se retrouver en fait dans des colocations qui ont été des maisons qui ont été restructurées en coloc, ou même de grands appartements qui sont finalement divisés en chambres et d'ailleurs qui payent extrêmement cher.

00:46:21: Et je pense qu'il faut quand même que au niveau des plans d'urbanisation ou en tout cas des projections... enfin qu'on construise par rapport aux besoins réels !

00:46:33: Nous on voit le besoin réel aujourd'hui des gens c'est d'habiter en ville.

00:46:38: On est dans un pays qui est extrêmement centralisé.

00:46:40: les jobs sont pratiquement tous, enfin beaucoup à Luxembourgville et la nouvelle génération n'a pas de voitures.

00:46:50: Ou c'est des gens qui ont habité dans les capitales souvent précédemment.

00:46:54: ils ne sont pas habitués à avoir une voiture.

00:46:59: Et donc ces gens-là, par contre eux ils veulent être vraiment dans la vie l'utiliser les transports en commun.

00:47:05: Mais par contre être à côté du commerce, de la salle de sport, d'un bar où ils vont pouvoir aller boire un verre avec leurs amis le soir et je pense qu'il est plus agréable de vivre... Petit logement bien fait, mais où vous avez autour tout ce dont vous avez besoin.

00:47:24: Et c'est vrai que l'habitat actuel tel qu'il est dimensionné ne correspond pas à la demande surtout de petit logement qui fait qu'en fait aujourd'hui c'était un peu malheureux, on

00:47:36: loue

00:47:38: une chambre qui fait souvent quarante-cinq, cinquante mètres carrés à Luxembourg à mille huit cent euros.

00:47:43: Voir plus !

00:47:47: Parce qu'y en a pas assez ?

00:47:48: Et puis si aussi on faisait des studios, plus de studio de trente mètres carrés le prix d'achat serait moins élevé et évidemment les pailleurs pourraient le louer un prix moins élevée.

00:48:02: Bon l'épice d'amélioration il y en a un paquet je pense.

00:48:06: c'est par à nous aujourd'hui de résoudre tout ça parce qu'on a donné un beau topo et peut-être un peu les différents

00:48:11: points de vue.

00:48:14: Sous-titres réalisés par l'Amara.org.